2015北京樓市：開局將走“穩”

　　臨近歲末，各地樓市來年的走勢，自然成了繞不開的話題。一線城市的樓市走勢，往往被看成全國樓市的風向標，而北京的樓市表現，很大程度上，又被看成了一線城市中的“代表”而倍受關注。

　　現階段的執行政策和實際成交量，是決定樓市走勢的兩大關鍵因素。對樓市執行政策而言，房貸無疑是重中之重。為此，本報記者走訪了北京各大銀行，在調查中發現，九折基準利率已成為北京各大銀行普遍執行的首套房貸優惠底線。中原地產首席分析師張大偉在接受《中國建設報·中國住房》記者采訪時稱：“在年底很多銀行額度用完的情況下，很可能用提高放貸利率來彌補利潤”、“若現行政策沒有大的變動，明年的房貸利率優惠也不會出現大的波動”，而中原地產提供的統計數據顯示，北京樓市最近的成交量增勢迅速，但業內人士對此并不看好，認為房價下降和上升的空間都不大，將走勢平穩。

　　九折利率優惠見底

　　對樓市而言，房貸松綁無疑是最具提振效果的利好。央行930房貸新政公布之初，北京各大銀行執行的房貸利率優惠幅度甚為有限，五大國有商業銀行中，除中國銀行、農業銀行、交通銀行根據客戶年齡、收入、信用記錄、勞動合同等條件確定的資質對首套房貸利率有不同程度的優惠(最低九五折)外，工商銀行和建設銀行一度執行的是基準利率。時至今日，這些銀行的房貸優惠措施有何新變化?記者日前在走訪中發現，五大國有商業銀行除工行繼續堅持九五折利率優惠外，余下各行只要資質、征信等沒問題，就可以享受九折利率優惠。

　　關于首套房貸利率，中國銀行、交通銀行、農業銀行都在實行差別化利率，根據客戶資質評估決定利率折扣的優惠幅度，如果系統測評情況比較好，基本上可以享受九折利率優惠，具體情況需要本人攜帶相關資料到現場做測評，每個人情況都不同。招商銀行貸款利率優惠最高也已調整為九折，但限于金卡客戶，而要成為其金卡客戶則必須辦理一張日均存款不少于五萬元的銀行卡。關于客戶資質評估，各大行的標準基本一致，都是根據申請者在信用記錄、還款能力、資產負債等方面的綜合情況，通過電腦系統評分決定高低。

　　對于五大國有商業銀行外的其他銀行執行的房貸利率優惠情況，記者了解到的最低優惠折扣為匯豐銀行的八八折，但需要附加條件：貸款金額為100萬元以上，且限定在12月份全國前800名客戶。綜合目前北京各大銀行的房貸執行情況，正在執行的房貸九折利率優惠，基本上是統一的底線。至于開年的走勢，從目前各大銀行信貸部門相關負責人的公開表態分析，繼續加大優惠幅度的可能性極小。

　　對此，亞豪機構市場研究部總監郭毅在接受本報記者采訪時分析認為，目前限貸松動雖是大勢所趨，但由于銀行面對的資金成本整體過高，房貸利率優惠大規模下調空間十分有限，一線城市尤其是北京地區銀行的房貸利率水平已經接近銀行所能承受的極限，“在優惠幅度上，基本上算是見底了”。而張大偉則分析指出，購房者實際能夠享受多少利率的優惠還要看后續的額度。特別是作為非對稱降息，銀行的利潤降低，無疑會加大貸款折扣的審批難度。

　　房價下行上升兩難

　　在房貸優惠面和繼續加大優惠幅度可能性微乎其微的情況下，市民的入市愿景無異于一張樓市的“晴雨表”。央行網站12月22日發布消息，2014年第4季度央行在全國50個城市進行了2萬戶城鎮儲戶問卷調查，結果顯示，58.8%居民認為目前“房價高、難以接受”，只有37.6%的居民認為目前房價“可以接受”。而對于下一季度的房價，17.3%的居民預期“上漲”，52.5%的居民預期“基本不變”，16.4%的居民預期“下降”，13.8%的居民“看不準”。未來3個月內準備出手購買住房的居民占比為14.5%，較上季提高0.3個百分點。

　　單單一個季度的問卷調查或許很難概括整體狀況，樓市的實際成交量或許更具說服力。在歲末的腳步聲悄然來臨之際，北京全年的樓市表現如何?中原地產市場研究部統計數據顯示：截至12月23日，北京新建商品房住宅合計簽約61724套，但其中有14109套為自住房等帶有保障房性質的商品房，如果剔除這部分，北京2014年截至12月22日網簽的純商品房將只有4.7萬套，預計全年為5萬套，創造歷史最低記錄。二手房住宅網簽套數為99760套，預計全年成交量在10.4萬套左右，今年二手房成交量將是歷史最低一年，相比2013年環比下調幅度達到了36%。

　　盡管全年表現“歷史最低”，但12月的北京樓市表現卻十分給力，亞豪機構提供最新數據顯示，截至12月22日，12月北京成交商品住宅共計12539套，成交面積114.19萬平方米，而上月同期的成交量是8707套、82.25萬平方米，上升幅度十分明顯。

　　對此，張大偉分析認為，各地的松綁調控政策對北京的購房者心理影響越來越大，全國政策面轉向寬松，對購房者心理出現支撐，提高了購房者的入市積極性，“從整體成交量看，北京樓市依然處于調整區間，但隨著市場信心的恢復，房價下行調整很難，但2015年初房價大幅上漲的可能性也非常小，整體走勢較為平穩”。

　　同時，張大偉對2015年的全國樓市也給出了自己的判斷：“2015年全國樓市分化將愈加嚴重。一二線城市，樓市資金面將明顯好轉。房價再跌的可能性接近于零。三四線因為庫存絕對值過高，即使信貸刺激，出現全面回暖的可能性也不大。”