2019年上半年，針對房地產行業，從中央到地方、從需求管理到供給管理體現出了高度的政策協同，中央在重要會議及時強調“房住不炒”，各地政府根據形勢變化及時跟進政策，因城施策、一城一策以確保市場平穩運行。市場表現來看，今年3-4月商品住宅交易在多種因素下呈現短暫回暖之景，隨即樓市環境收緊預期增強，市場略有降溫，上半年重點城市商品住宅成交規模穩中略降，新房價格表現平穩，但各線城市市場分化更加明顯。
1.政策環境
堅持“房住不炒”，調控力度不減
2019年上半年，整體的政策基調體現為：堅持“房住不炒”，調控力度不減。
第一，中央會議再次強調“房住不炒”。4月份中央政治局會議對“房住不炒”的再次強調對市場情緒、后續政策的跟進起到了關鍵的引導作用。“一城一策”實施方案、房地產市場平穩健康發展長效機制方案將對后續施策方向起到關鍵作用。
圖：中央會議對住房政策的表態
資料來源：中國指數研究院綜合整理
第二，多部門協同緊盯市場風險。住建部的適時預警、央行的貨幣閘口管控、銀保監會的資金通道監管共同構建起了房地產市場的風險防范機制。
圖：三大部門對房地產市場調控表態
資料來源：中國指數研究院綜合整理
第三，地方政府緊縮政策數量前低后高、前穩后嚴，調控跟隨市場變化及時調整。政策緊縮程度自4月以來明顯加強，特別是近期市場熱度較高的西安、蘇州分別升級了限購、限售政策。同時，全國部分城市利率上浮水平止降回升，合肥、蘇州、東莞等地及時收緊土拍政策。這些都充分體現了調控緊盯市場變化及時收緊的特點。
圖：2016-2019.6地方出臺調控政策數量分布(收緊)
資料來源：中國指數研究院綜合整理
第四，多措并舉平衡供需，引導市場理性預期。除了短期的需求引導，平衡中長期供需的政策也逐步落地。
圖：影響供需平衡的中長期政策
資料來源：中國指數研究院綜合整理
展望2019全年，短期房地產市場政策仍將留給市場充分的時間和空間自發調整：
①穩預期、控風險仍將是中央堅持的政策基調，大方向以穩為主;
②金融監管政策基調仍從嚴從穩，保障無房無貸購房需求為主;
③地方調控緊盯市場變化及時調整，政策優化方向明顯分化;
④落戶放寬、棚改減量持續影響二線城市、三四線城市供需加劇區域市場分化。
2.市場表現
價格平穩運行
重點城市成交規模分化明顯
百城均價累計漲幅低位收窄，整體價格趨穩。根據中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查數據顯示，2019年6月，百城新建住宅價格14891元/平方米，環比上漲0.37%，漲幅較5月小幅擴大0.13個百分點，但仍運行在低位區間，同比漲幅進一步收窄至3.87%，整體價格較為穩定。累計漲幅來看，2019年上半年百城均價累計上漲1.45%，較去年同期收窄1.19個百分點。
圖：2017年至2019年上半年各級城市住宅均價累計漲幅和環比漲幅對比
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
從各級城市來看，2019年上半年一線城市新建住宅價格累計漲幅處在低位，二、三四線城市價格累計漲幅明顯收窄。具體來看，一線城市市場價格絕對值在高位維穩，累計上漲0.29%，漲幅處在低位區間;二線城市上半年累計上漲2.30%，較去年同期收窄1.92個百分點;三四線代表城市上半年累計上漲2.28%，漲幅較去年同期收窄2.47個百分點，收窄幅度在各線城市中最為明顯，其中超七成城市累計漲幅有所回落。
上半年十大城市二手房均價整體平穩，4月以來環比漲幅略有擴大。2019年上半年十大城市二手房價格累計微跌0.01%，同期十大城市新房價格累計上漲0.87%，較去年同期收窄0.11個百分點。單月來看，2019年二手房市場回暖跡象顯現，1-3月十大城市二手房均價環比由跌幅持續收窄逐步轉為上漲，4月以來環比漲幅逐月小幅擴大。與新房價格相比，2019年6月十大城市二手房均價環比漲幅與新房漲幅基本持平。
圖：2014-2019年6月50個代表城市[1]商品住宅月度成交量走勢
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
重點城市新房成交規模穩中略降，二手房市場活躍度提升。據初步統計，2019年上半年50個代表城市商品住宅月均成交面積約2750萬平方米，同比下降1.9%。其中3-4月受政策微調預期增強、國家重點規劃落地及企業融資環境改善等多種因素影響，市場出現短暫回暖;隨后，中央層面再次強調“房住不炒”，各部委及時發聲穩定市場，熱點城市調控政策加碼，市場成交規模穩中有所回落。二手房方面，2019年1-5月十大城市二手房成交套數約45.9萬套，同比增長17.1%，二手房成交活躍度提升，其中上海、成都、蘇州成交套數增幅近五成。
不同級別城市來看，一線城市成交規模同比大幅增加，三四線城市降幅最為明顯。2019年上半年，一線城市商品住宅月均成交57萬平方米左右，同比增長38.5%，其中北上廣深成交規模較去年同期均有所提升。二線代表城市月均成交約75萬平方米，同比下降1.4%，整體成交規模保持平穩。三線代表城市上半年月均成交規模約30萬平方米，同比下降12%，降幅在各線中最為顯著，其中四分之一的代表城市降幅在三成以上。
今年3-4月房地產市場整體呈現短暫回暖之景，特別是熱點一二線城市回暖態勢更加明顯;近兩個月隨著政策環境的不斷收緊以及前期需求集中釋放后帶來的需求動能減弱，新房市場成交面積有所下降，上半年整體成交規模穩中略降。新房價格受年中高端項目加快入市等結構性因素帶動，環比漲幅波動中上行，整體仍較為平穩。二手房市場來看，上半年十大城市二手房成交較為活躍，特別是3-4月，成交量價均有所提升，5月以來成交量增速有所放緩。展望2019年下半年，一線及熱點二線城市隨著供應量的改善以及核心城市規劃利好繼續顯現，需求釋放的積極性仍在，市場成交規模將保持增長態勢;而三四線城市整體市場調整態勢已經顯現，棚改支撐力度減弱下，下半年市場調整壓力仍較大。
3.土地市場[2]
重點城市逐步加大推地力度
土地競拍熱度高
上半年住宅用地供求均小幅增長，其中二季度供地力度明顯加大，帶動成交規模增長接近兩成。據初步統計，2019年上半年，全國300個城市各類用地共推出10.4億平方米，同比增長0.7%;其中住宅用地推出5.1億平方米，同比增長6.8%。分季度來看，一季度，受去年土地大規模流拍影響，各地政府推地積極性較弱;二季度，政府推地力度明顯加大，住宅用地推出面積同比增長19.0%。成交方面，2019年上半年，全國300個城市各類用地共成交8.7億平方米，同比增長0.4%，住宅用地成交4.2億平方米，同比增長6.5%，其中二季度同比增長24.4%。
圖：2012-2019年二季度全國300個城市住宅用地成交樓面均價及平均溢價率
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
住宅用地成交樓面價同比上漲，溢價率保持高位。據初步統計，2019年上半年，全國300個城市住宅用地成交樓面均價為4595元/平方米，同比上漲16.6%，平均溢價率為20.2%。具體來看，今年一二季度住宅用地成交樓面均價和溢價率均持續上漲，二季度樓面價同比上漲26.9%至4946元/平方米，溢價率達23.8%;4月以來，各地政府加大土地供應力度、部分城市亦調整熱點地塊出讓規則，同時在中央加強金融監管等因素作用下，5月土地市場熱度略有緩和，住宅用地成交溢價率小幅回落，6月溢價率保持平穩，整體土地競拍熱度仍較高。
圖：2019年上半年各線城市住宅用地推出和成交相關指標同比變化
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
分線來看，一二線城市土地供求均明顯增加，成交樓面價保持上漲。2019年上半年，一線和二線城市住宅用地推出面積同比增幅均超過20%，帶動成交面積分別增長33.6%和22.2%;三四線城市推出面積同比下降3.8%。成交面積同比下降5.4%。價格來看，各 線城市住宅用地成交樓面價較去年同期均上漲，其中一線城市漲幅超過30%。
整體來看，2019年上半年全國300城住宅用地供求規模穩中有增，其中二季度供地力度明顯加大，帶動成交面積大幅增加。價格方面，今年3月以來，受核心城市優質地塊集中放量以及企業融資環境改善等因素影響，企業拿地積極性較高，熱點城市土地競拍熱度提升，帶動全國住宅用地成交樓面價明顯上漲，二季度全國300城住宅用地成交樓面價同比漲幅超20%，溢價率超20%。除此之外，一二線城市住宅用地成交量明顯增加，也一定程度上帶動了整體樓面價的結構性提升。值得注意的是，4月以來，住建部對部分地價、房價波動較大的城市進行了預警提示，自然資源部對庫存量偏低城市土地供應計劃進行指導，同時疊加中央加強金融監管等，近兩個月土地市場熱度略有緩和，但整體熱度仍較高。下半年，預計受熱點城市土地供應量的進一步放量、房地產融資環境趨緊以及銷售端壓力顯現等因素的影響，土地市場表現將更趨理性。
4.品牌企業
銷售業績保持穩步增長
融資渠道逐漸收緊
圖：2013年至2019年上半年代表企業月度銷售額及同比增速
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
注：代表企業包括：萬科、保利、中海、恒大、碧桂園、華潤、世茂、綠城、融創、龍湖、金地、富力、雅居樂、遠洋、新城、建業、招商、首創、合景泰富、越秀
代表企業銷售金額保持增長。2019年上半年，共有147家房地產企業銷售額超過50億元，較去年增加9家，合計實現銷售額58537億元，平均銷售額398.2億元，同比增長10.3%。具體來看，20家品牌房企累計銷售額達到26588億元，較去年同期提高12.1%;累計銷售面積19098萬平方米，同比增長5.9%。
二線城市拿地力度明顯提升，品牌企業拿地表現分化。2019年上半年，20家品牌房企累計拿地14914萬平方米，同比下降19.5%;累計拿地金額7979億元，同比下降1.1%。其中新城、融創等企業拿地規模提升，另有部分企業拿地規模下降。從拿地結構來看，20家品牌房企上半年在二線城市拿地金額占比為60.6%，較去年全年提高了9.1個百分點，為近七年來的最高值;一線和三四線城市拿地金額占比分別降至13.4%和26.0%。
融資環境先松后緊，企業融資收緊預期強化。2019年以來，特別是一季度，在整體融資環境有所改善和企業資金壓力不減的情形下，多家房企密集融資，融資規模保持增長。與此同時，監管層多次表示將繼續緊盯房地產金融風險，加強房地產金融審慎管理，地產金融政策從嚴的總基調保持不變。4月以來，銀保監會針對金融機構違規“輸血”房地產行業的行為開出多張罰單，隨后，央行和銀保監會先后強調要把好貨幣供給總閘門、嚴查房地產違規融資。房地產金融監管升級，企業融資收緊預期增強。
積極銷售、加速現金回流，重點布局成熟城市群及區域核心城市。上半年，在穩地價、穩房價、穩預期的政策背景下，房地產調控政策繼續強調“房住不炒”，同時強化因城施策、一城一策，市場格局加速分化。在此形勢下，多數企業順應變化，加快推盤，提高項目周轉速度，圍繞銷售目標狠抓回款，保證資金流動性。投資端，品牌企業審慎拿地，適當補倉，拿地區域主要聚集在有國家重點規劃支持的城市群及區域核心城市。戰略方面，品牌房企圍繞主業適度探索多元業務，協同提升企業價值，如產業地產、城市更新、物業管理等領域成為企業布局的重要方向。
整體來看，2019年上半年，品牌房企調整營銷節奏，提高項目周轉速度，銷售業績保持增長，其中碧桂園銷售額接近4000億。拿地方面，品牌房企優化投資布局，二線城市補倉力度明顯提升。房企融資環境先松后緊，1-4月企業積極融資優化債務結構，5月以來金融監管力度加強，融資環境趨緊預期強化，預計下半年企業資金壓力會進一步顯現。隨著行業集中度持續提升，品牌企業順應國家調控政策和市場變化，一方面，提高產品競爭力，采取靈活的銷售和營銷策略加速項目去化;另一方面，積極擴充資金，并適度增加優質土儲支撐未來業績增長。
5.趨勢預判
下半年銷售規模進一步調整
新開工、投資增速將放緩
下半年經濟仍存一定壓力，房地產資金監管趨嚴。減稅降費仍有發揮空間加之汽車消費略有提振，整體消費有望進一步改善;近期管理層明確地方政府專項債可作為符合條件項目的資本金，將進一步支撐基建投資，從而促進固定資產投資穩步增長;對出口而言，中美關系略有緩和，但前期關稅增加的負面效應尚未出盡且全球經濟下滑縮窄我國出口空間，下半年出口壓力仍存。三大需求綜合影響下我國下半年經濟運行仍存壓，考慮到中美經貿摩擦存在諸多不確定性，預計貨幣政策將更趨靈活助力我國經濟穩定。對房地產市場而言，近期銀保監會及央行針對房企頻繁發債及利率持續走低現象及時發聲，防止資金違規流入房地產行業，同時部分城市提高房貸利率，房地產行業資金環境偏緊。
鑒于2019年上半年我國經濟、貨幣政策、樓市調控基調等影響房地產市場走向的諸多因素整體發展方向符合去年底預期，我們將堅持原有判斷，預計2019年全年全國房地產市場將呈現“市場規模高位回落，價格穩字當頭，投資、新開工中低速增長”的特點。考慮到目前全國商品房銷售規模已平穩回落，但投資、新開工增速仍較為突出，預計下半年市場規模調整將進一步深化，投資、新開工增速存繼續下調空間。
圖：2012年至今全國商品房銷售面積、銷售價格、開發投資額、新開工面積同比走勢
數據來源：國家統計局，中國指數研究院綜合整理
需求端，全國商品房銷售面積經歷短期反彈后如期回落，預計下半年規模調整將進一步深化。2019年開局全國房地產市場銷售小幅調整，金三銀四期間受整體環境優化影響，銷售規模略有反彈，但4月以來中央層面再次強調“房住不炒”總基調及“穩地價、穩房價、穩預期”調控目標，政策收緊預期增強，疊加前期積壓的需求集中釋放后，需求釋放積極性進一步減弱。2019年1-5月全國商品房銷售面積約5.6億平方米，同比下降1.6%，其中5月同比下降5.5%。短期來看，一線城市供應顯著，改善市場規模回升動力強勁，但考慮到2019年棚改總量減半將大幅削減普通二線及三四線城市的有效需求，其商品房銷售去化明顯承壓，加之房貸平均利率繼續下調可能性不大，下半年全國市場規模的進一步調整或不可避免。
供應端，投資、新開工增速高位回落跡象開始顯現，下半年保持中低位運行可期。2019年上半年，得益于融資環境改善及銷售回款支撐，房企資金壓力明顯緩解，短期投資情緒積極，1-5月全國房地產開發投資額、新開工面積同比增速均在10%以上。但近期受行業環境收緊引發的連鎖效應影響，5月單月全國投資、新開工增速均跌至個位數，其中新開工增速在高基數作用下降至4.0%。下半年，全國銷售有進一步調整空間，加之行業金融監管加強，房企資金壓力或逐步顯現，開工積極性將受到影響，且考慮到去年同期新開工規模跳增至歷史新高，預計新開工增速在基數影響下將維持在低位區間;投資方面，目前行業竣工不及預期，預計下半年施工深化進程將提速，進而拉動建筑工程投資加速，但鑒于作為土地購置費先行指標的土地成交價款今年以來持續顯著下降，疊加新開工降速影響，預計下半年開發投資額整體增速將保持中低速增長態勢。
