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進(jìn)入2020年，“新冠”疫情來襲，對(duì)全社會(huì)及國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了重大影響，給中國經(jīng)濟(jì)、全球經(jīng)濟(jì)都帶來了嚴(yán)重的負(fù)面影響，因?yàn)橥９ね．a(chǎn)造成的資金鏈緊張問題，也在很多中小企業(yè)中蔓延，建筑業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)受其影響，在第一季度的銷售額及產(chǎn)值下降明顯，大量建筑企業(yè)出現(xiàn)了：復(fù)工成本增加、質(zhì)量安全隱患增加、生產(chǎn)要素組織困難增加、工期履約難度增加、工程建造成本增加、企業(yè)利潤水平降低等，眾多的不利情況。
上述的建筑業(yè)“五增一降”的困難局面，無疑給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營帶來巨大考驗(yàn)，當(dāng)面對(duì)如此困難的時(shí)局，需要我們迎難而上，共克時(shí)艱！從4月、5月，讓我們感到欣喜的是隨著國內(nèi)疫情得到有效的控制，建筑業(yè)、房地產(chǎn)市場逐步恢復(fù)，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)反彈明顯。
時(shí)間過得飛快，很多門窗幕墻工程單位、建筑玻璃、鋁型材、五金配件、密封膠以及隔熱條、密封膠條的材料生產(chǎn)企業(yè)，都在感嘆今年的銷售不好做，錢都還沒賺到，當(dāng)然也是兩極分化存在，行業(yè)中有部分的品牌企業(yè)，還紛紛創(chuàng)出了同期的新高！而從我們的上游來看，少數(shù)房企銷售完成情況，則是大好;部分城市熱點(diǎn)板塊，樓價(jià)又小上了一個(gè)臺(tái)階;很多城市的樓面價(jià)均價(jià)，最高樓面價(jià)再攀高峰。
雖然房地產(chǎn)二季度恢復(fù)進(jìn)度不錯(cuò)，卻并非每家房企日子都十分好過，這兩天，中指院、易居克而瑞等市場研究機(jī)構(gòu)都發(fā)布了房企銷售排名、拿地排名，數(shù)據(jù)來源可能有些差異，統(tǒng)計(jì)口徑有的也不同。為了方便比對(duì)，中國幕墻網(wǎng)www.adsql.cn轉(zhuǎn)發(fā)了“杠桿地產(chǎn)”的一篇文章，簡單梳理下2020上半年主要的房企，我們門窗幕墻行業(yè)的上游客戶，他們的日子過得怎么樣！
01、不要以為房地產(chǎn)形勢完全大好，其實(shí)百強(qiáng)房企上榜門檻下降，部分頭部房企銷售額也下滑
房企銷售額口徑很多，有合約銷售額、操盤銷售金額、權(quán)益銷售額等。還有的可能有上市公司口徑和非上市部分口徑。很多房企說排名時(shí)，都喜歡說自己全口徑、合約銷售額，這樣看起來數(shù)據(jù)好看……本文也按照這個(gè)簡單粗暴的數(shù)字，來先做個(gè)2020上半年房企銷售額總結(jié)。
首先，百強(qiáng)房企上榜門檻下降了，如下圖，第100名的銷售額為112.2億元，為星河控股。
2020上半年房企銷售百強(qiáng)排名 圖表來源|中指院(特此感謝)
2019年同期，依舊是中指院的數(shù)據(jù)，第100名為132.1億元，大發(fā)地產(chǎn)。
這家公司今年在一些城市合縱連橫、不惜血本拿地，挺風(fēng)風(fēng)火火的。不過按照中指院的數(shù)據(jù)，今年同期排名102，銷售額為109.1億元。完成情況比2019年同期要略差。
大發(fā)地產(chǎn)是個(gè)例子，百強(qiáng)上榜門檻下降，都反映出今年房地產(chǎn)市場，其實(shí)受影響還是蠻大的。
中指院的報(bào)告就總結(jié)分析，2020年上半年，TOP100房企銷售額均值為512.1億元，同比下降1.45%;百億房企107家，較去年同期(121)減少14家。
其次，部分頭部房企也受影響，銷售額也略有下滑。比如我們看上圖和下圖，大哥的銷售額略有下滑。
2019上半年房企銷售前70名 圖表來源|中指院(特此感謝)
有趣得是，二三名換了位置，2019上半年萬科第二、恒大第三，2020上半年恒大沖到了第二，萬科變第三。具體來說，2019上半年，按照中指院數(shù)據(jù)，萬科銷售額為3276億元，2020年同期略微下降3180億元。而2019上半年的老三恒大，則由2928.7億元，上升至2020年同期的3487.9億元。一升一降，所以位次對(duì)調(diào)。2019上半年前三名，恒大是接近3000億元銷售級(jí)，2020年同期，前三甲房企則是完完全全都站上了3000億元。
接著我們看2020上半年排名4、5位的保利發(fā)展和融創(chuàng)中國，和2019同期位次一樣。但是中指院數(shù)據(jù)顯示，2019上半年保利發(fā)展的銷售額為2387.3億元，而2020年同期則下降到2168億元。融創(chuàng)中國也是類似，從2139億元，下降到1947億元。
6、7名的中海、綠地也是如此，首先是和2019年同期比排名交換，其次銷售額也都有下滑。特別是綠地，2019上半年銷售額為1704.2億元，2020年同期只有1328億元。
2020上半年的8、9、10位分別是龍湖(1111億元)、華潤置地(1108億元)、招商蛇口(1106.2億元)，這幾家包括11、12、13名的世茂、金茂、金地，都是千億元出頭，差距不大。
14名新城控股，也非常接近1000億元。而2019上半年時(shí)，新城控股(1239.8億元)還高居第8，華潤置地(1163億元)、龍湖(1051.9億元)緊隨其后�？磥硇鲁鞘艿酵趵习邂C女童案影響，還是很大的。
2019上半年，11、12名是招商蛇口、世茂，也都是1000億元出頭。1000億級(jí)最大黑馬要數(shù)金茂，由2019上半年的784.6億元，第18位，一下飆升到12位，1028.7億元。
2020上半年的15-20名分別是綠城、陽光城、金科、中南、旭輝、正榮。2019年同期的13-20位分別是陽光城、旭輝、金地、中南、金科、金茂、綠城、正榮。
如此看來前20強(qiáng)，老面孔基本上都在……變化不大！
02、公布銷售目標(biāo)的28家房企，目標(biāo)完成率均值低于去年6.5個(gè)百分點(diǎn)
在《2020年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績TOP100》中，中指院統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，從業(yè)績目標(biāo)來看，上半年業(yè)績完成率四成。
2020年上半年，從公布銷售目標(biāo)的28家房地產(chǎn)企業(yè)來看，目標(biāo)完成率均值為41.1%，較去年下降6.5個(gè)百分點(diǎn);超過40%的有14家企業(yè)，其銷售目標(biāo)完成率均值為45.6%，其中佳兆業(yè)、恒大、金茂3家企業(yè)銷售目標(biāo)完成率超50%。
受特殊黑天鵝事件影響，完成率低于去年同期是正常的，應(yīng)該說超過40%完成率的企業(yè)都算很不錯(cuò)，達(dá)到35%左右的，其實(shí)也算合格。而低于35左右%的，如融創(chuàng)(32.5%)、遠(yuǎn)洋(32.3%，特別遠(yuǎn)洋銷售排名從2019上半年的24位，下滑至36位)等個(gè)別房企，確實(shí)得加油了。如下圖：
2020上半年部分房企銷售目標(biāo)及完成情況 圖表來源|中指院(特此感謝)
另外值得一說的是，2020年上半年，從公布銷售目標(biāo)的28家房地產(chǎn)企業(yè)來看，其目標(biāo)增長率均值僅為10%，較2019年降低7.4個(gè)百分點(diǎn)。多重因素下，業(yè)績?cè)O(shè)定目標(biāo)相對(duì)保守，是非常正常的。比如恒大等龍頭房企主動(dòng)進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，在高基數(shù)基礎(chǔ)上，充分考慮市場端壓力，2020年銷售目標(biāo)增速定為個(gè)位數(shù)。
其實(shí)，即便是取得這個(gè)成績，很多房企也不容易，受特殊黑天鵝事件影響，售樓中心一度紛紛關(guān)閉，房地產(chǎn)企業(yè)銷售隨之由線下轉(zhuǎn)到線上，線上營銷成為房企主要銷售模式。八成主要的企業(yè)開通線上銷售，網(wǎng)紅明星高管上陣直播，提高品牌曝光度和流量轉(zhuǎn)化；同時(shí)，通過打折、促銷多優(yōu)惠措施并舉，吸引客戶，保障上半年銷售業(yè)績。
此前幾個(gè)月，資金面的寬松，特別是房企融資窗口一度開啟，給予照顧，讓部分房企得以喘過氣來。接著小陽夏行情，讓很多房企受益，才有了41.1%的目標(biāo)完成率均值。雖然較去年下降6.5個(gè)百分點(diǎn)，其實(shí)也不容易。
至于全年，后續(xù)還得觀察。中國幕墻網(wǎng)www.adsql.cn同意“杠桿地產(chǎn)”的觀點(diǎn)，大膽預(yù)測，認(rèn)為有的房企肯定是完不成銷售目標(biāo)，或者銷售下滑。
寫到此處，榜單的產(chǎn)值與實(shí)際情況對(duì)比，部分房企銷售數(shù)據(jù)摻水，盡人皆知，哪些房企水分重，相信廣大的門窗幕墻同仁，特別是核心的材料供應(yīng)商，其實(shí)也都知道。出貨、訂單數(shù)量在那里放著，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是騙不到人的。因此，上述的數(shù)據(jù)和榜單，和實(shí)際的如果有出入，就當(dāng)是個(gè)趨勢分析，看看就好。
03、有拿地黑馬，也有拿地頹了的
看完中指院《2020年上半年全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》，我們有個(gè)感受，有的房企不動(dòng)聲色拿地黑馬，也有排名不錯(cuò)的房企，拿地一下就頹了，或者比較保守。比如杭州的濱江集團(tuán)，花了353億元，排拿地榜第11位，但是，其拿地面積只有194萬平米，在拿地面積榜上只能排39位，這地價(jià)平均下來真是貴!而在2020上半年銷售榜上，濱江集團(tuán)以551.7億元，排23位。還如建發(fā)砸273億元，排拿地榜19位，拿地面積為163萬平米，也是貴啊。如下圖：
2020上半年房企拿地金額和面積TOP100 圖表來源|中指院(特此感謝)
此外，還有2020上半年銷售額200多億元的德信地產(chǎn)，花了155億元拿地，也是闊綽。
根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，奧園、龍光、首開前6個(gè)月月均拿地金額較去年增加一倍以上，逆勢拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)。也有拿地保守的，如新希望，2020上半年銷售額400.2億元，但同期拿地金額僅82億元。
另外，我們注意到時(shí)代中國、寶龍等拿地金額也不高。中指院研發(fā)發(fā)現(xiàn)，萬科前6個(gè)月月均拿地金額較去年減少60%以上，根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，2020年1-6月，TOP100企業(yè)拿地總額15169.8億元，拿地規(guī)模同比基本持平。TOP100門檻值升至40億元，環(huán)比增長21.2%。
看來，土地市場確實(shí)挺熱鬧，不過上述部分房企的操作，以及中指院的研究，我們發(fā)現(xiàn)，分陣營來看，TOP11-20房企投資最積極，拿地銷售比達(dá)55.2%，為各陣營最高，綠城拿地銷售比超過100%，旭輝接近70%。
前10房企規(guī)模持續(xù)領(lǐng)先，土儲(chǔ)充足，發(fā)展更趨穩(wěn)健，拿地強(qiáng)度最保守，拿地銷售比僅28.4%。
今年拿地積極的、高溢價(jià)拿地的，未來可能也會(huì)有出事倒下的！中國幕墻網(wǎng)www.adsql.cn根據(jù)總體情況的分析來看，在整體去化承壓之下，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，下半年把握市場窗口期“促銷售、抓回款”仍是重要目標(biāo)。
