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最近我們都看到的，第二輪集中拍地，各大城市普遍流拍率走高、底價成交很多、溢價率很低。同時，商品房成交量連續出現下滑，大中城市普遍如此。
圖表來源|遠東資信(特此感謝)
近期，在此大背景下，中國幕墻網www.adsql.cn從“杠桿地產”了解到：開發商在哭，近期又有2、3個百強房企頂不住了，債務違約，要死要活。難受的還有各大小城市，大家都叫窮，財政緊張、日子沒法過。與此同時，深圳之后，杭州也收緊了戶籍政策。持續5年的“搶人大戰”迎來了不一樣的未來，局面難道變了?若此，似乎又是一個利空房地產的政策走勢。當然，好消息也有，“十一”長假前，央行貨幣政策委員會2021年第三季度(總第94次)例會于9月24日在京召開，提出：
維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。
最新的好消息則是，多家媒體近期都報道，據悉，中國房地產業協會預計于10月15日召集部分房企在京開座談會，已有企業接到通知。
同時，《中國經營報》報道，成都房地產業商會將召開意見交流會，了解房企運行情況及困難。
冷到極致，該反彈了么，房地產政策會寬松些嗎?接下來，中國幕墻網www.adsql.cn邀請“杠桿地產”就此做個研判，希望對門窗幕墻工程企業、設計院（所）、顧問咨詢公司，以及廣大的鋁型材、玻璃、五金配件、密封膠、隔熱（詞條“隔熱”由行業大百科提供）條與密封膠條等供應商有所參考價值。
1、房協座談會可期。如果沒有意外，中國房地產業協會預計于2021年10月15日召開的部分房企在京座談會后，會有一些改善可能。
房地產協會是要為房地產、房企代言的，既然近期一些房企困難，甚至有出現交房難、爛尾的危險，這些肯定是要努力避免的。那么，首先可以確定，房地產整個行業，接下來將獲得一些最基本的支持。
至于這個會議是否有風向標意義，比如全面救市、甚至刺激樓市?幾乎可以肯定地回答，沒可能。
2、房地產行業進入新階段，這是不可逆的。經濟發展需求、國內外局勢、人口前景，都決定了，新階段不可逆、不能逆。
三道紅線、貸款集中度管理，對投資、投機的管治，難道會放任?
圖表來源|銀河證券(特此感謝)
新階段，不炒是底線，這一點應該認清。
作為個人投資者，回報預期低一點對自己更好。
3、新階段的特征是平穩，也是各方的最大公約數。
銀河證券的研報認為，中國房地產將告別暴漲時代，進入平穩健康發展時期，對此房地產、建筑業，以及門窗幕墻產業鏈上下游都非常認同。
人口增速放緩，老齡化結構加劇，大家都是明白的，人口普查的結果比很多人想的還要嚴重。
圖表來源|銀河證券(特此感謝)
勞動力人口數量下降，社會老齡化趨勢明顯。銀河證券的研報認為，15-65 周歲的勞動年齡人口自2014年達到峰值100557萬人后，開始逐年減少，2018年勞動力人口為99394萬人，占總人口比重71.24%。雖然總量上看人口紅利變動不明顯，但結構問題不容小覷，對比2000年與2017年的人口年齡分布，我國勞動年齡人口已從小于40歲為主轉變為40歲以上為主。
1962-1975年出生的人口在未來五年后將快速退出勞動力市場。人口老齡化比例從 1984年的5%，到2014年已突破10%，僅耗時30年，甚至快于日本的35年。
根據七普數據，我國65歲及以上人口占13.5%，人口老齡化進一步加劇。
房地產需求受影響是一定的，如果還炒，后果更加不堪設想。所以堅決執行“房住不炒”是必然，當然，不是用來跌的，房企要死要活，地方窮得買飯吃，也不是希望看到的。
平穩，是各方的最大公約數。
4、對宏觀形勢的判斷，確實有微妙變化。
平穩的意思就是，不能像最近這樣，多數地方都成交量下滑，或者不能連續幾個月都這樣。
回到央行的貨幣政策例會。二季度例會后，后來如我們所見，針對房地產行業，無論地產公司還是住房按揭貸款的資金，都是從緊的。
三季度貨幣政策例會通稿和二季度一樣，還是5部分。前2段落都是寒暄，今天就不多談。
第三部分值得看。財聯社和二季度的措辭進行了對照，對照看明顯可以發現，對形勢的判斷，有微妙變化。
會議指出，當前全球疫情仍在持續演變，外部環境更趨嚴峻復雜，國內經濟恢復仍然不穩固、不均衡。
如下圖，三季度的例會對外部環境、國內的判斷，相對二季度樂觀值有一定下降。
圖表來源|財聯社(特此感謝)
任何決策，都來自于基本的形勢判斷，這個判斷意味著，經濟政策、貨幣政策，必然都會做一定的改變。其中，自然也包括對房地產行業的影響。
5、房地產行業還是我國經濟的壓艙石，這一點暫時不會變。
產業鏈長、關聯產業多、行業帶動效應明顯、關系居民生活水平及財富，關系金融安全和經濟增長。銀河證券說，無論從宏觀層面、中觀層面還是從微觀層面看，都對我國國民經濟、關聯產業發展、居民福利等方面具有重要影響。舉個簡單數字，2020 年我國全社會固定資產投資完成額為52.73萬億元，而房地產開發投資完成額為14.14萬億元，占當年全社會固定資產投資完成額的26.82%。
圖表來源|華西證券(特此感謝)
地方政府也都要靠這個吃飯，GDP、財政、投資，都離不開房地產。所以，房地產政策趨嚴、投機需求逐步離場可以理解，但如上文所述，保持10來萬億元的銷售規模，這個不會變。9月22日，經濟日報也刊文《樓市調控應注意滿足剛需》說了，樓市調控應注意滿足剛需，相關部門需在調控范圍內對購房人群作出區分，并探索在持有環節做文章，盡可能防止“誤傷”剛需群體。樓市需求穩住了，大家也就穩了。
6、四季度、2022年初，會更加重視經濟，且政策有連續性。
如上所述，央行也說增加了“統籌做好今明兩年宏觀政策銜接”。比如近期，多省拉閘限電，這對經濟復蘇、增長，毫無疑問是逆風。原因很復雜，至少不是簡單的大棋論。
國際承諾、“能耗雙控”壓力猶在，煤炭價格擺在這里，怎么辦?如果這一輪拉閘限電持續至四季度中后期，樓市降溫一直持續，拖累經濟下行的程度可以想見。東吳證券做了4個嚴重程度的假設，如下圖。
圖表來源|東吳證券(特此感謝)
經過測算，最嚴重的情形下，這對4季度、全年會造成不低的影響。
一方面，我們要避免這樣的情況出現，另一方面，四季度、2022年初顯然會更加重視經濟。央行“統籌做好今明兩年宏觀政策銜接”，這句話的含義是4季度的舉措，會延續到2022年1季度，甚至2022年3月份之后。
那么重視經濟，自然包括房地產至少不拖后腿，回到文初的，房協要開會，你懂的。
7、貨幣相對寬松周期開啟。
回到央行三季度貨幣政策例會，措辭最大的變化是，增加了“增強信貸總量增長的穩定性（詞條“穩定性”由行業大百科提供）”，不要小看這一增加，這意味著央行總體傾向于要向市場投放需求。雖然其他“匹配”、“穩定”的措辭還在。漢語言博大精深的。變化此前已經開始，央行的公開操作、投放貨幣，加大逆回購投放、續作國庫現金存款到期……
圖表來源|國海證券(特此感謝)
我們可以看，近段時間的公開操作、投放頻次。
圖表來源|華泰期貨(特此感謝)
如上圖，基本可以判斷，新一輪的貨幣相對寬松周期，可能要開始了。此前，也研判過，四季度降準的概率較大。央行通過各種手段，向市場釋放更多流動性的基本判斷，應該是成立的。若此，單從央行層面，在4季度、2022年1季度，調整貨幣政策支持經濟和就業，會收到一些效果。所以，無論怎么說，有水總會惠及一點地產行業。
8、央行不降息，起碼降準可期。
如此前國常會所言“做好預調微調和跨周期調節，加強財政、金融、就業政策聯動，穩定市場合理預期”——貨幣政策的聯動，是應有之義。
圖表來源|中泰證券(特此感謝)
一方面房地產趨嚴、地方債控制，另一方面貨幣政策的逆向操作，有利于推動實體企業融資成本下降，刺激其投資和擴大生產。最新9月LPR(貸款市場報價利率)依舊沒有調整，已經連續17個月未動。部分人士有些失望，希望降息，其實直接降息與否暫時沒到必須的地步。
從上一輪周期經驗看，降準打頭陣，年中已經這么操作。年底應該也會這樣，小結一下本文，各方可以接受的最大公約數，是房地產的未來走勢，詳見上文第3點判斷。
