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佳兆業(yè)定于本周三(11月10日)召開的投資人代表見面會(huì)取消。
2021年11月8日，佳兆業(yè)集團(tuán)控股微信公眾號(hào)發(fā)出一則聲明，表示“由深圳錦恒財(cái)富管理有限公司發(fā)行、佳兆業(yè)集團(tuán)(深圳)有限公司擔(dān)保的財(cái)富產(chǎn)品出現(xiàn)兌付逾期”，已經(jīng)在“廣泛征求投資人意見，拿出更為可行的兌付方案。加快深圳、上海等地優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)處置，回籠資金用于兌付財(cái)富產(chǎn)品。梳理可抵押資產(chǎn)，為財(cái)富產(chǎn)品提供兌付保障。加快在售地產(chǎn)項(xiàng)目銷售，實(shí)現(xiàn)快速回款”，并希望“請(qǐng)各位投資者不要前往佳兆業(yè)辦公場(chǎng)所聚集”。
總部在深圳的佳兆業(yè)集團(tuán)旗下理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)逾期，涉及近千名投資人、理財(cái)產(chǎn)品總金額約127億元!
2021年11月5日，深圳住建局緊急組織佳兆業(yè)、花樣年召開逾期兌付專題會(huì)議，討論公司流動(dòng)性問(wèn)題。
佳兆業(yè)的危機(jī)似乎是驟然而至的。兩個(gè)多月之前，行業(yè)尚未像現(xiàn)在這般風(fēng)聲鶴唳，佳兆業(yè)的員工也在各自的崗位上如常履職，未曾料想他們即將迎來(lái)一場(chǎng)疾風(fēng)驟雨。
當(dāng)傳統(tǒng)的“金九銀十”來(lái)臨，旺季未能如期而至，回款壓力疊加償債高峰，佳兆業(yè)再一次走到危機(jī)邊緣。
這樣的境況，跟隨佳兆業(yè)多年的老員工們并不陌生。2014年，佳兆業(yè)深圳預(yù)售的多個(gè)樓盤房源被鎖，現(xiàn)金流迅速枯竭導(dǎo)致債券違約，離賣身只有一步之遙，那時(shí)候的佳兆業(yè)同樣風(fēng)雨招搖。最終在多家銀行的馳援下，佳兆業(yè)轉(zhuǎn)危為機(jī)，并幸運(yùn)地迎來(lái)了深圳樓市上行期，順利翻身。
時(shí)移世易。多年前佳兆業(yè)能夠重生歸來(lái)，與那時(shí)的市場(chǎng)、融資環(huán)境不無(wú)關(guān)系。而今佳兆業(yè)能否挺過(guò)當(dāng)前的難關(guān)，也并不僅僅取決于它自救的決心和決策。過(guò)去兩個(gè)月，佳兆業(yè)通過(guò)收縮戰(zhàn)線、降價(jià)促銷、抵押資產(chǎn)等方式開源節(jié)流，求生欲尚算強(qiáng)烈，但并非十分奏效。
2021年11月4日，佳兆業(yè)旗下錦恒財(cái)富延期兌付，撕開了這家房企脆弱資金面的一角。
佳兆業(yè)于11月4日午后回應(yīng)錦恒財(cái)富兌換問(wèn)題時(shí)稱，“集團(tuán)一直積極籌措資金，加快沉淀資產(chǎn)去化等措施，全力解決當(dāng)前遇到的問(wèn)題。佳兆業(yè)集團(tuán)將與錦恒財(cái)富盡快確定兌付方案，并向投資人公布。”
佳兆業(yè)集團(tuán)總裁麥帆、錦恒財(cái)富集團(tuán)主席萬(wàn)兵等管理層目前正在與投資人溝通、商議制定兌付方案。據(jù)佳兆業(yè)方面現(xiàn)場(chǎng)公布的數(shù)據(jù)，錦恒財(cái)富目前到期未兌付逾3億元，理財(cái)產(chǎn)品總金額約為127億元。
危機(jī)發(fā)酵
大約在10月初，佳兆業(yè)內(nèi)部開始嗅到了不一樣的氣息。
“之前資金鏈?zhǔn)潜容^緊的，但是感覺沒什么太大問(wèn)題。10月之后，就感覺到很缺錢了，陸續(xù)內(nèi)部也開始有很多調(diào)整。”一位佳兆業(yè)旗下產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的中層管理人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。
回溯佳兆業(yè)2021年8月發(fā)布的年中報(bào)，那張漂亮的財(cái)務(wù)報(bào)表也難以讓投資者預(yù)計(jì)到如今佳兆業(yè)的處境。
中報(bào)顯示，截至今年6月底，佳兆業(yè)剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率為69.9%，凈負(fù)債率為93.7%，現(xiàn)金短債比為1.53倍，“三道紅線”全部轉(zhuǎn)“綠”;同期，佳兆業(yè)的短期借款和長(zhǎng)期借款分別為250.17億元、987.61億元，而在手的現(xiàn)金有487.4億元，能夠應(yīng)付短債。
但是，就像花樣年毫無(wú)先兆地出現(xiàn)美元債違約一般，佳兆業(yè)也在幾乎沒有強(qiáng)預(yù)警的情況下，出現(xiàn)了兌付風(fēng)波。
仔細(xì)梳理，這樣的境況也并非沒有蛛絲馬跡。
事實(shí)上，過(guò)去兩個(gè)月受到市場(chǎng)下行的影響，佳兆業(yè)的銷售狀況已經(jīng)十分慘淡。根據(jù)佳兆業(yè)發(fā)布的公告，2021年9月，佳兆業(yè)合約銷售金額約為57億元，同比下降64.6%;2021年10月，其合約銷售額約81.95億元人民幣，同比下跌30.49%。
這還是在佳兆業(yè)采取降價(jià)促銷措施的前提下完成的數(shù)據(jù)。
過(guò)去一個(gè)月，佳兆業(yè)在深圳、武漢以及昆明等城市的樓盤均推出了不同折扣的特價(jià)房，由此也在黃金周實(shí)現(xiàn)了較好的銷售業(yè)績(jī)。根據(jù)佳兆業(yè)發(fā)布的數(shù)據(jù)，黃金周期間，佳兆業(yè)全國(guó)項(xiàng)目累計(jì)成交房源超7000套，成交金額超53億元。
作為資金密集型行業(yè)，銷售不暢帶來(lái)的連鎖反應(yīng)是回款迅速縮減，這是戳中了房企的命脈。然而，這不過(guò)是佳兆業(yè)承壓的其中一根稻草，更糟糕的情況正在醞釀中。
2021年10月4日，花樣年公告稱，公司約2.06億美元的未償還票據(jù)已到期，且未于當(dāng)日付款，構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。
這筆美元債的違約將資本市場(chǎng)對(duì)房企的信心迅速摧毀。在此之后，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)、穆迪和標(biāo)普密集下調(diào)內(nèi)地房企的評(píng)級(jí)，佳兆業(yè)位列其中。
10月28日，標(biāo)普將佳兆業(yè)長(zhǎng)期發(fā)行人信貸評(píng)級(jí)由B調(diào)低至CCC+級(jí)，評(píng)級(jí)展望為負(fù)面;10月27日，惠譽(yù)也下調(diào)佳兆業(yè)長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)(IDR)由“B”下調(diào)至“CCC+”，高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)和公司發(fā)行美元高級(jí)票據(jù)的評(píng)級(jí)由“B”下調(diào)至“CCC+”;穆迪在更早之前也將佳兆業(yè)評(píng)級(jí)下調(diào)至B2。
一位了解佳兆業(yè)情況的金融機(jī)構(gòu)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，評(píng)級(jí)下調(diào)后不僅觸發(fā)了債券提前償還的條款，許多正在進(jìn)行中的融資也被迫中止，“融資一下就停了。”
過(guò)去這個(gè)月，佳兆業(yè)美元債券價(jià)格波動(dòng)劇烈，曾經(jīng)的鐵桿支持者也在此時(shí)選擇“割肉”。10月28日，華人置業(yè)公告稱，于2021年10月19日至10月28日，華人置業(yè)已通過(guò)場(chǎng)外交易進(jìn)行了一連串交易出售本金總額2.55億美元票據(jù)，票據(jù)發(fā)行人為佳兆業(yè)集團(tuán)。
至此，華人置業(yè)認(rèn)購(gòu)的三筆佳兆業(yè)美元票據(jù)已全部出清，共計(jì)回籠本息8832.02萬(wàn)美元(相當(dāng)于約6.88億港元)。華人置業(yè)預(yù)計(jì)，將因出售事項(xiàng)而于截至2021年12月31日止年度的損益內(nèi)錄得已變現(xiàn)虧損約13.55億港元。
求生之路
在佳兆業(yè)旗下錦恒財(cái)富出現(xiàn)逾期兌付之前，佳兆業(yè)內(nèi)部的自救已經(jīng)開始了。
這家被稱為“不死鳥”的企業(yè)有過(guò)絕路逢生的經(jīng)歷。數(shù)年前，佳兆業(yè)及其實(shí)控人郭英成在公司即將易主之際上演逆襲之戰(zhàn)，讓外界對(duì)這家再度陷入困境的房企有著別樣的期望。事實(shí)上，佳兆業(yè)在這一次面對(duì)危機(jī)時(shí)，的確顯示出較強(qiáng)的求生欲望。
過(guò)去這兩個(gè)月，佳兆業(yè)的應(yīng)對(duì)尚算積極。一名接近佳兆業(yè)的人士也指出，“老板不甘心，他一直在努力，也沒有躺平。”
2021年10月3日，佳兆業(yè)通過(guò)抵押旗下物業(yè)公司佳兆業(yè)美好67.18%股權(quán)，向中國(guó)山東高速金融集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“山高金融”)融資不超過(guò)1.2億美元。
在認(rèn)購(gòu)協(xié)議同日，佳兆業(yè)與山高金融還訂立一份抵押協(xié)議，抵押佳兆業(yè)美好67.18%股權(quán)，這是佳兆業(yè)持有這家上市公司的全部股份。
過(guò)去一個(gè)月，佳兆業(yè)內(nèi)部也在動(dòng)蕩中度過(guò)。例如，佳兆業(yè)集團(tuán)此前發(fā)布了一份《關(guān)于西南集團(tuán)組織架構(gòu)調(diào)整及相關(guān)人員任免的通知》，將撤銷成都地產(chǎn)公司和北京地產(chǎn)公司，相關(guān)職能及人員分別劃歸西南集團(tuán)及北京集團(tuán)。
不僅如此，佳兆業(yè)旗下的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，也紛紛精簡(jiǎn)架構(gòu)。佳兆業(yè)城市更新控股集團(tuán)在近日調(diào)整為城市更新事業(yè)部，職能也隨之收縮，人員也出現(xiàn)了一定的變動(dòng)。
“有的同事原地離職了，基本上能裁的都裁掉了。不過(guò)確實(shí)，過(guò)去人太多了，這也是為了減少公司臃腫，管理更加扁平化。”一名佳兆業(yè)下屬產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的人士指出。
但是，在當(dāng)前融資渠道受限、銷售狀況不佳的背景下，佳兆業(yè)自救的舉措能夠產(chǎn)生多大的成效，的確難以預(yù)估。佳兆業(yè)當(dāng)前面臨的復(fù)雜局面不僅是理財(cái)產(chǎn)品逾期，下個(gè)月初，一只將要到期的美元債兌付也將是一個(gè)關(guān)口。
這是一筆4億美元的優(yōu)先票據(jù)，其到期日是12月7日。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲得的消息，佳兆業(yè)目前正在通過(guò)多種方式籌措資金，以應(yīng)對(duì)這一筆債券的兌付。
多重壓力下，佳兆業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)。
不過(guò)，與數(shù)年前一樣，佳兆業(yè)的許多員工仍然相信，他們還可以像以前一樣，挺過(guò)去。
一名佳兆業(yè)基層員工在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)指出，“雖然內(nèi)部出了一些問(wèn)題，但是2015年的時(shí)候，我們沒有死掉，這一次肯定也不會(huì)的。大家過(guò)苦日子而已。只要還能發(fā)工資，我就還會(huì)在這里。”
而就在2021年11月4日，佳兆業(yè)集團(tuán)董事局主席郭英成在與投資者的電話連線中也表示，佳兆業(yè)是負(fù)責(zé)任的企業(yè)，給佳兆業(yè)時(shí)間，有能力和辦法償還。
房地產(chǎn)行業(yè)下行是不爭(zhēng)的事實(shí)，在行業(yè)縮表的過(guò)程中，過(guò)去以高杠桿、高周轉(zhuǎn)和高負(fù)債為運(yùn)作方式的房企，也不得不經(jīng)歷苦難。佳兆業(yè)是行業(yè)當(dāng)下的縮影。
春天或許終將到來(lái)，但不是誰(shuí)都有足夠御寒的裝備抵擋冬天，有些同行將不得不遺憾地與過(guò)去告別，這個(gè)時(shí)代，他們不再是主角。
