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某大省某大房企疑似發(fā)出求助信，應(yīng)作者杠桿地產(chǎn)的要求，中國(guó)幕墻網(wǎng)www.adsql.cn把涉及房企名字的信息都隱匿，希望它可以扛過去……
這家房企，其實(shí)不久前多家媒體就已經(jīng)分析過，它所遇到的困難。進(jìn)入2021年之后，有壓力的房企很多，看宏觀背景，全國(guó)二手房徹底降溫，各種壓力之下，新房市場(chǎng)也進(jìn)入調(diào)整期。少數(shù)城市，甚至進(jìn)行“逆向”調(diào)控，出臺(tái)“限跌令”，足以見得市場(chǎng)漸涼。說回房地產(chǎn)行業(yè)，近期各大上市房企2021年中報(bào)發(fā)布完畢，毛利率、凈利潤(rùn)增速均創(chuàng)下新低，增收不增利情況愈發(fā)嚴(yán)重。
圖表來源|億翰智庫(特此感謝)如果結(jié)合8月最新銷售數(shù)據(jù)看，頭部房企普遍單月銷售額大降。房企進(jìn)入艱難時(shí)刻，不止最新疑似發(fā)出求助信的XX。稍有不慎就是深淵，能活下來的真的都不容易。因此，作為下游的門窗企業(yè)、幕墻公司，以及玻璃、鋁型材（詞條“鋁型材”由行業(yè)大百科提供）、五金配件、密封膠，還有隔熱（詞條“隔熱”由行業(yè)大百科提供）條及密封膠等配套材料廠商，一定要重點(diǎn)關(guān)注。
今天，中國(guó)幕墻網(wǎng)www.adsql.cn轉(zhuǎn)載來自杠桿地產(chǎn)的分析：綜合國(guó)信證券、億翰智庫、首創(chuàng)證券(特此感謝)的最新研報(bào)，為門窗幕墻行業(yè)同仁們，展示一個(gè)較為客觀的上游房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀。
01、房企營(yíng)收增速趨勢(shì)性放緩不可逆，利潤(rùn)增速創(chuàng)新低，增收不增利愈發(fā)嚴(yán)重
億翰智庫幾年前，就已經(jīng)在討論房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)放緩的現(xiàn)象，銷售業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)進(jìn)入到比較平緩的階段，由銷售業(yè)績(jī)到營(yíng)業(yè)收入，雖有時(shí)間差，但趨勢(shì)是一致的。所以，房企營(yíng)業(yè)收入的變動(dòng)趨勢(shì)，在預(yù)期之內(nèi)。從數(shù)據(jù)上看，營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)速度保持放緩的趨勢(shì)，2021上半年E50房企的營(yíng)業(yè)收入同比漲幅為24%，較2020全年漲幅有所提高，這與2020年同期特殊的低基數(shù)有關(guān)。如下圖。
圖表來源|億翰智庫(特此感謝)
國(guó)信證券的研究也顯示，A股房地產(chǎn)板塊(申萬房地產(chǎn)開發(fā)，下同)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入合計(jì) 13395億元，相對(duì)上年同期+28.8%。相對(duì)2020年全年增速提高17.5pct，相對(duì)2020年同期增速大幅提高24.8pct，半年增速創(chuàng)2018年以來的新高。
圖表來源|國(guó)信證券(特此感謝)
預(yù)測(cè)全年，億翰智庫認(rèn)為：營(yíng)收增速放緩的趨勢(shì)，難有根本性改變。且未來不可逆轉(zhuǎn)。從前置指標(biāo)來看，歷年數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房銷售金額增速下滑的趨勢(shì)，已表現(xiàn)異常明顯。2021年以來，這一增速雖一度在高位，但是下滑的速度同樣肉眼可見下滑，至2021年7月，全國(guó)商品房成交金額增速，同比已經(jīng)由1-2月的133.4%，下滑到30.7%。當(dāng)2020年特殊低基數(shù)效應(yīng)不再發(fā)揮作用，銷售數(shù)據(jù)從7月開始出現(xiàn)乏力現(xiàn)象。
圖表來源|億翰智庫(特此感謝)
三道紅線等高壓政策約束，房企擴(kuò)張無力，購(gòu)買預(yù)期變化，銷售業(yè)績(jī)生變，直接影響未來的營(yíng)收。此外，過去我國(guó)房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)，伴隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，享受人口城鎮(zhèn)化的紅利。最新人口普查我們看到很多問題，城鎮(zhèn)化也進(jìn)入中后期，雖然距離發(fā)達(dá)國(guó)家70%+、80%+的城鎮(zhèn)化率，仍有一段距離，但城鎮(zhèn)化的進(jìn)程已經(jīng)減速。
圖表來源|億翰智庫(特此感謝)
這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)空間會(huì)逐步收縮。房企的普遍好日子結(jié)束了。營(yíng)收增速趨勢(shì)性放緩?fù)瑫r(shí)，無論是毛利潤(rùn)率，還是凈利潤(rùn)率，多數(shù)房企這2個(gè)指標(biāo)都呈現(xiàn)出明顯的下滑趨勢(shì)。最終收入增加了，呈現(xiàn)增收不增利的情況。國(guó)信證券統(tǒng)計(jì)2021上半年A股房地產(chǎn)板塊，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)679億元，同比-18.6%，在上年凈利潤(rùn)同期-17.1%負(fù)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步下滑。
圖表來源|國(guó)信證券(特此感謝)
回溯歷史，低至-18.6%的半年凈利潤(rùn)增速，創(chuàng)下近20年以來的最低水平。
根據(jù)億翰智庫的統(tǒng)計(jì)：
2021上半年，E50房企的毛利潤(rùn)率均值22.8%，較2020年下滑2.7個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤(rùn)率均值為10.9%，較2020年下滑2.3個(gè)百分點(diǎn)。
此前，很多房企高價(jià)拿地，從項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)周期角度說，未來政策放松和房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期基礎(chǔ)都不存在，房?jī)r(jià)上漲空間受限，利潤(rùn)空間未來進(jìn)一步壓縮，具有普遍性。
我們看2021中報(bào)，多數(shù)房企對(duì)自己的預(yù)期也是如此。
02、降負(fù)債任重道遠(yuǎn)，部分房企開始收縮
房住不炒大背景不會(huì)輕易改變，房企必須控制風(fēng)險(xiǎn)。
任何三道紅線指標(biāo)表現(xiàn)不佳的房企，融資就會(huì)受顯著約束。部分城市在土地出讓時(shí)甚至明確表示，三道紅線指標(biāo)處于紅檔的企業(yè)，將不具備參與土拍的資格。
按照億翰智庫的統(tǒng)計(jì)，截至6月末，E50房企的有息負(fù)債均值較2020年末數(shù)據(jù)的漲幅已由正轉(zhuǎn)負(fù)。凈負(fù)債率均值已由高峰期的接近170%，下滑至足80%。
圖表來源|億翰智庫(特此感謝)
經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的房企基本處于綠檔，多數(shù)大中房企凈負(fù)債率都有回落。
總體來說，多數(shù)大中房企杠桿進(jìn)一步降低，資產(chǎn)負(fù)債率小幅回落。
截至6月末，房地產(chǎn)板塊平均資產(chǎn)負(fù)債率(整體法)78.6%，相對(duì)上年同期下降0.4pct，延續(xù)了自2020年開始的下降趨勢(shì)，但幅度有所減小。
20家大中型房企2021上半年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為-34億元，相對(duì)上年同期的-1246億元大幅減少，現(xiàn)金凈流出創(chuàng)過去十年同期的最低水平。
主要原因是中國(guó)恒大上半年面臨一定的流動(dòng)性困難，幾乎停止拿地，因而經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流大幅回正。
剔除中國(guó)恒大，19家大中型房企2021上半年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為-894億元，相對(duì)上年同期-1155億元亦有所改善，但幅度有限。
資產(chǎn)擴(kuò)張大幅放緩的情況，在大中型房企中同樣普遍，并未出現(xiàn)明顯的集中度提升。20 家大中型房企2021上半年末總資產(chǎn)為18萬億元，相對(duì)2020年末增長(zhǎng)5.8%，增速明顯下降，同創(chuàng)十年最低。萬科、碧桂園、綠地、恒大、陽光城等總資產(chǎn)增速較低，大中型房企內(nèi)部尚未出現(xiàn)明顯的龍頭集中。也有部分房企逆勢(shì)提升，比較明顯的有金地集團(tuán)和新城控股，凈負(fù)債率相對(duì)上年末分別提升15pct、20pct，體現(xiàn)了兩家房企本身較低杠桿條件下的不同戰(zhàn)略選擇。如下圖。
圖表來源|國(guó)信證券(特此感謝)
降債減負(fù)，是長(zhǎng)期化工作的，達(dá)到綠檔則是開端。無論采取什么策略，三道紅線都是硬指標(biāo)。
03、房企單月銷售額大降，借錢難，如何走穩(wěn)走實(shí)?
8月，除了極個(gè)別公司，當(dāng)月銷售額都明顯負(fù)增長(zhǎng)，甚至是大降。如下圖。
圖表來源|首創(chuàng)證券(特此感謝)
如上文所述，從大趨勢(shì)上說，即便全年銷售額增速還可以，但行業(yè)高歌猛進(jìn)的時(shí)代過去了。
同時(shí)，三道紅線和各項(xiàng)政策管制下，房企借錢越來越難。
截至2021年6月末，我國(guó)房地產(chǎn)貸款余額為50.78萬億元，同比增長(zhǎng)9.5%，低于各項(xiàng)貸款增速2.8個(gè)百分點(diǎn)，比上年末增速低2.2個(gè)百分點(diǎn)，占比人民幣貸款余額比重為27.4%，比上年末下降1.4個(gè)百分點(diǎn);
2021年6月末，增加房地產(chǎn)貸款2.42萬億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的19%，比上年全年水平低7.3個(gè)百分點(diǎn)。
圖表來源|首創(chuàng)證券(特此感謝)
對(duì)于房企來說，不管借錢多難，22城市開始試點(diǎn)宅地供給“兩集中”政策，一家房企在這些核心城市補(bǔ)充彈藥，一年只有三次機(jī)會(huì)。
小房企在這個(gè)玩法中，資金頂不住，基本出局了。
中大房企也出現(xiàn)分化，億翰智庫統(tǒng)計(jì)，財(cái)務(wù)表現(xiàn)相對(duì)較優(yōu)的企業(yè)，土地投資的情況相對(duì)樂觀。
反之，財(cái)務(wù)壓力較大的企業(yè)，在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)難言樂觀，三道紅線指標(biāo)全紅的企業(yè)可能在集中供地的城市毫無所獲，在非集中供地的城市也未有多少獲取。
一些經(jīng)營(yíng)風(fēng)格略顯粗獷的企業(yè)，其拿地則可能有更多的其他因素干擾，為了拿地而拿地，為維持住團(tuán)隊(duì)，只能顧及到眼下，至于后面的慘淡的財(cái)務(wù)表現(xiàn)可能要在2-3年后才能慢慢呈現(xiàn)，未來不好整。
對(duì)于多數(shù)房企來說，今天的局面，深耕聚焦的范圍也不再局限在城市群的框架下，而是在一個(gè)城市內(nèi)，在城市范圍內(nèi)的一個(gè)片區(qū)，甚至更小的地理邊界內(nèi)，這樣才是更可控，更易把握的。
回歸到房企的投資拿地?cái)?shù)據(jù)上，房企的土地儲(chǔ)備資源基本聚焦在核心的城市群內(nèi)，少則60%在核心的長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、京津冀、 成渝、中西部等城市群，多則90%甚至于更高的比例。億翰智庫認(rèn)為，高擴(kuò)張力度的階段已經(jīng)過去，控制好土地成本很重要。
“對(duì)于近一年拿地銷售比超過40%或過去三年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~連續(xù)為負(fù)的房地產(chǎn)企業(yè)，需提供最近半年購(gòu)地資金來源情況說明和后續(xù)購(gòu)地繳款資金安排”。
房企也在業(yè)務(wù)發(fā)布會(huì)或者公開場(chǎng)合表示，拿地的資金投入會(huì)控制在銷售金額的40%以內(nèi)，這種趨勢(shì)性的變化，更具有長(zhǎng)期性。
圖表來源|億翰智庫(特此感謝)
為了降低風(fēng)險(xiǎn)，開放型合作會(huì)占據(jù)主流。
地產(chǎn)開發(fā)之外，如果能開拓出第二增長(zhǎng)曲線更好。
作為房企，中國(guó)幕墻網(wǎng)www.adsql.cn特別認(rèn)同，任何時(shí)候，做好房子，這是基礎(chǔ)。在這個(gè)基礎(chǔ)上，強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)力，確保利潤(rùn)。
無論如何，行業(yè)已經(jīng)走到今天這一步，無論怎么努力，事已至此，再出現(xiàn)幾家房企走到懸崖邊，大概也不例外。因此，廣大的門窗幕墻企業(yè)，以及配套材料供應(yīng)商，一定要密切關(guān)注甲乙丙丁的現(xiàn)金流，不能竭澤而漁、焚林而獵……2021開始，量力而行，順勢(shì)而為才是生存之道！
