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摘要：近兩年，在房產形勢下行銷售普遍不佳的情況下，各大房企在項目開發中均投入較大精力去提升示范區的營造品質，包括售樓處、門頭、實體樣板房的建造。為促進營銷，示范區要求立面高端、新穎、采用新型材料，設計為幕墻形式。為盡早打開銷售，示范區要求建造速度快，而外幕墻往往影響整個示范區開放節點。本文通過多項目示范區幕墻管控，梳理出示范區幕墻營造中效率提升和品質管控經驗，并輔以案例分析，供其他相關企業參考。
關鍵詞：示范區、幕墻、售樓處、樣板房
一、營造節點及階段
1.1示范區幕墻營造節點時間軸
通過一個項目的模擬，排布出示范區幕墻營造節點時間軸線。T0天假定為項目拿地時間(項目啟動時間)，在6.5個月完成示范區營造并開放。其中幕墻在整個營造過程中的經驗時間節點參考下圖。
備注：T0為“項目啟動節點”;d為 “天”。
圖一 示范區幕墻營造節點時間軸
1.2幕墻營造階段需關注要點
(1)幕墻施工單位進場準備階段。幕墻施工單位定標后，結合售樓處、樣板房區開放要求，排定出切實可行的下料計劃(包括開模計劃)、材料采購計劃、加工計劃、安裝計劃(包括腳手架、吊籃或活動架搭設計劃)、勞動力進場計劃，房產公司項目部組織施工等相關單位進行評審。可結合幕墻計劃情況，梳理各個進度關鍵節點，簽署責任狀。梳理幕墻重難點部位及穿插施工情況進行討論，包括材料堆場等，確定可實施措施并予以明確。
(2)設計定樣階段。預留充足的設計定樣時間，一般分設計定樣、施工封樣、視覺樣板三個階段，幕墻招標前完成設計定樣，定標前完成施工封樣，幕墻定標10天內完成視覺樣板確認。建議前置施工單位視覺樣板的送樣。材料的送樣、選樣，包括確認小樣、現場大板與小樣的比對選擇、不同材料間顏色及質感的匹配。選樣、定樣部門包括房產項目部、設計院、區域、集團等。
(3)備料訂貨階段。需梳理主材清單、核實供貨周期。鋁型材、石材、鋁板及玻璃提前下單，一般鋁型材供貨周期為25天，鋁板供貨周期15天，玻璃供貨周期20天，石材供貨周期25天。新型材料如釉面陶板、UHPC、進口石材等結合廠家溝通確定供貨周期。定樣后即馬上開始下單。重點考慮鋁型材開模、玻璃原片供貨、礦山石材毛板供貨、石材加工廠排版及防護場地、五金件的設計確認時間(進口品牌供貨時間會增加)。尚需關注加工圖的出圖時間及部分材料的特殊要求，如鋁板金屬粉的含量。
(4)材料加工組裝階段。房產公司項目部提前考察幕墻、門窗加工廠。幕墻、門窗加工廠需進行預先考察并進行加工過程跟蹤。提前了解各類材料、配件到加工廠時間，如型材、玻璃、五金件(訂購周期國產25天，進口40天)及其他配件進廠情況，預留玻璃副框的結構膠干結時間等。
(5)現場安裝階段。結合現場進度與排定計劃進行每日比對、復盤。發現出現偏差，馬上采取糾偏或趕工行動。充分預估幕墻大玻璃、弧形鋁板等的實施難度。如超大超厚玻璃：從玻璃運輸、現場堆場、二次搬運、現場安裝、成品保護幾方面，均需與安裝單位進行充分溝通討論。如采用設備起吊的方式安裝，需考慮雨棚鋼架的工序交接等問題。
二、示范區幕墻工程管控要點
2.1設計管控
(1)建筑效果及立面分格
a、幕墻、門窗專項深化設計時，立面分格及外立面造型應嚴格按照建筑效果圖及建筑施工圖。因材料工藝原因實現困難的，需與建筑師協商調整方式，并進行確認。
b、如因技術、功能原因需要調整的，必須征得建筑設計單位同意，并留存相應書面記錄。
c、確保按圖施工，門窗施工單位因自身配合鋁型材廠家原因對型材截面進行調整的，需征得設計、成本、工程等相關方同意，并不得調整型材系列、壁厚等關鍵參數及其他性能參數。深化后的圖紙需原門窗深化單位確認。
圖二 檐口鋁板分格與建筑設計圖紙不符，觀感不佳
(2)泛光配合
a、幕墻設計階段需同步進行泛光設計，幕墻節點充分考慮燈管、燈帶的安裝空間，并進行有效遮擋，避免燈具外露。
b、協同機電單位預留泛光布線接線點位圖。
c、泛光照明設備應可靠地安裝在幕墻構件上，線路及燈具的布置和安裝不得影響建筑外立面效果，泛光照明系統的安裝和布置應考慮維修和更換措施。
圖三 幕墻深化過程與泛光照明協同示例
(3)景觀配合
a、幕墻下收口需考慮室外鋪裝、水景等部位的節點配合。
b、幕墻下口需構造幕墻自身的有效防水體系。
c、回廊檐口滴水盡量落入水景或卵石溝內。
d、提前考慮高大樹木與售樓處檐口部位的干涉問題。
圖四 無邊泳池幕墻與景觀交接節點
(4)精裝配合
a、室內精裝吊頂（詞條“吊頂”由行業大百科提供）與幕墻橫檔提前協調，避免出現門廳玻璃幕墻過高，未預留足夠精裝吊頂高度。
b、墻體設置與其他部品部件需對位，避免房間私密性受影響。幕墻立柱、門窗豎框與室內墻體需對位。開啟扇避免設置在結構柱、墻體外側，開啟不便。玻璃幕墻內襯材料材質、顏色需綜合考慮。
c、幕墻與室內外地坪收口也需有機結合。
圖五 開啟扇位置設置不當
(5)層間襯墻
a、當室內未設置自動噴水滅火系統時，樓層邊沿需有高度不小于1.2m的實體墻。
b、為追求通透效果，外立面落地窗樓層邊沿以上部分可設置耐火窗，或者窗內側采用落地防火玻璃護窗欄板來替代內襯墻。該做法需征得地方驗收部門同意后方可實施。
圖六 樣板房防火欄板替代內襯墻
(6)設施配合
a、室外電箱、消火栓等盡量設置在建筑次要立面，如轉角等位置。
b、消火栓等小型設施可采用隱蔽的設計。
圖七 消火栓隱蔽設計示例
(7)防火、防雷設計
a、兩層及以上幕墻需設置層間防火封堵，山墻面、造型柱、窗間墻或梁為外幕墻的部位均需設置。
b、玻璃幕墻與建筑樓層邊沿處應設置上下兩道水平防火封堵構造。每道層間防火封堵厚度不小于200mm。石材、鋁板幕墻與建筑實體墻的間隙應設置水平防火封堵。
c、壓頂采用鋁單板時，鋁板可兼有防雷功能，其與主體結構屋頂的防雷系統有效連通時，可不另條形接閃器。(需征得地方驗收部門同意)
圖八 某項目售樓處二層發生火災造成人員傷亡(層間防火封堵未設)
(8)雨篷設置
a、首層住宅室外出入口、售樓處室外出入口需設置防墜落雨篷。雨篷進深大于2.5m時，宜設計有組織排水。
b、浙江地區采用玻璃雨篷時(尤其是玻璃倒掛雨篷)，需設置防墜落裝置。
c、雨篷挑梁需與結構連接牢固，固定在鋁合金框架時，懸挑長度不宜大于1.2m。
圖九 售樓處首層出入口缺少雨篷
(9)欄桿設置
a、欄桿立柱截面需按照規范要求經過計算進行選型。
b、確因建筑要求采用無立柱欄板的(包括室內樓梯欄板)，要求欄板玻璃最低點離樓地面高度小于5m;玻璃采用8+8夾膠玻璃及以上;玻璃插入底部U槽深度不宜小于150mm。該三項要求必須同時滿足且通過力學計算。
圖十 無立柱樓梯欄板及防護欄板采用單片未夾膠玻璃，安全隱患大
(10)門洞尺寸
a、售樓處入口如采用地彈簧門（詞條“地彈簧門”由行業大百科提供），建議單扇開啟凈空寬度不小于900mm。(一般雙開門洞口寬度需不小于2400mm;采用單扇時，單開門洞口需達1300mm)。
b、幕墻、門窗深化時，需綜合考慮分格與開啟凈空間的差異。
圖十一 雙開門單扇開啟時通行凈寬不足
(11)滴水線設計
a、檐口線條、雨篷等部位外沿下口均需設置滴水線或滴水槽。
b、滴水槽寬度、深度需不小于 10mm;滴水線寬度不宜小于20mm，下掛高度不宜小于12mm，并做成鷹嘴式。
c、采用型材拼接方式滴水線時，安裝螺釘（詞條“螺釘”由行業大百科提供）需帶膠施工。
圖十二 斜角線條部位滴水線樣式示例
2.2材料管控
(1)玻璃
a、售樓處設計中謹慎采用大玻璃及弧面玻璃，加工周期長，成本大，運輸也易破損。
b、部分玻璃LOW-E鍍膜后，無法彎弧。立面設計弧面玻璃時，玻璃選擇膜系時需注意。
c、玻璃平整度需從鋼化、安裝等方面重點把控。
d、常規玻璃原片規格2440×3660 mm。玻璃幕墻的經濟分格寬度：適宜區間1200~1500mm。
圖十三 彎弧玻璃與平板玻璃存在色差
(2)鋁板
a、單層鋁板宜采用鋁錳合金板、鋁鎂合金板，板基厚度不小于2.5mm。鋁板牌號優先選擇3003。
b、示范區盡量避免不規則弧形鋁板的選用，弧形鋁板的加工、安裝品質難以保證，現場進度不可控。
c、吊頂板密拼設計時，只建議平板部分密拼。避免密拼設置在上翻邊沿部位，弧形部位尤其需避免。
d、鋁單板經濟幅寬 1400mm(鋁板分格寬度1350)，長度可控制在4000mm左右。
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圖十四 彎弧鋁板安裝效果不佳示例(左圖：留縫安裝;右圖：密拼安裝)
(3)金屬板材
a、示范區室外吊頂或立面為保證更優的平整度，可考慮采用鋁蜂窩復合板、鋁塑復合板及各類合金板(如鈦鋅合金板)等。
b、鋁蜂窩復合板截面厚度不應小于10mm。鋁蜂窩板面層厚度不應小于1mm，其背板厚度不應小于0.7mm。(平整度較佳)
c、鋁塑復合板厚度不應小于4mm，內、外面層鋁板厚度不應小于0.5mm。應選用3系及5系鋁合金板材。板材的燃燒性能應滿足設計要求。復合鋁板標準規格尺寸 1220×2440mm，最大幅寬 1550(1575)。
圖十五 1.5mm鈦鋅合金板項目使用示例(平整度較好)
(4)石材
a、幕墻用天然花崗石最小厚度不小于25mm(光面)、28mm(粗面);外幕墻用石材盡量避免采用砂巖、大理石及石灰巖，以防止后期石材風化等安全隱患。
b、石材短邊尺寸以 600mm最為經濟，在 600-800mm價格比較適中，短邊尺寸大于 800mm價格將會大幅上升。
c、荔枝面石材需關注平整度問題。一般雙面加工成荔枝面可保證石材平整度。
圖十六 荔枝面石材平整度不佳
(5)陶板
a、陶板、陶棍等新型材料使用前，需考察相應運用的項目并評判其效果。
b、釉面陶棍易存在細微爆邊，近人尺度處建議可采用金屬線條包邊等措施隱藏邊部。
c、構造上充分考慮其安全性及防滲漏效果。如開放式陶板需另外設置防水層。
圖十七 陶板應用于售樓處示例
(6)UHPC(超高性能混凝土（詞條“混凝土”由行業大百科提供）構件)
a、UHPC構件使用前，需考察相應運用的項目并評判其效果。
b、UHPC造價一般要比GRC高，UHPC各類性能指標明顯優于GRC。
c、構造上可采用內置螺栓件進行干掛、背負鋼架單元板進行掛裝。表面宜涂刷防水劑。
圖十八 UHPC應用于售樓處示例
(7)石英（詞條“石英”由行業大百科提供）磚
a、外墻干掛仿石石英磚材料及相關參數除滿足國家、行業標準，尚需滿足地方要求。上墻前需與當地政府驗收部門進行預先確認。
b、仿石石英磚建議厚度不小于18mm。
c、石英磚一般使用在景觀景墻、二層及以下部分幕墻。如超二層外立面使用仿石石英磚，所選用的仿石石英磚材料需獲得工商資格許可。
d、設計外立面包含大量弧形造型的，避免采用仿石石英磚。節點深化時，避免仿石石英磚側邊外露。
圖十九 石英磚應用示例(側露邊采用鋁型材線條遮擋)
2.3施工管控
(1)框架玻璃安裝
a、幕墻玻璃一般由立柱、橫梁支承，立柱需與主體結構按圖紙連接。
b、幕墻玻璃下口需設計U槽或通過柔性墊塊安裝在橫梁上，嚴禁直接落在砼結構上。玻璃下口不能直接采用砂漿（詞條“砂漿”由行業大百科提供）塞縫。
c、隱框幕墻玻璃需在加工廠采用結構膠粘結副框后，運至工地。嚴禁工地現場先把副框安裝在立柱上，后在附框（詞條“附框”由行業大百科提供）與玻璃間施打結構膠。
圖二十 幕墻玻璃不規范安裝示例(左一：僅用單角碼限位;左二：砂漿填塞;右一：立柱未與主體連接)
(2)全玻幕墻安裝
a、無框玻璃安裝一般需設計玻璃肋。經過計算，滿足一定厚度的大面玻璃(一般采用SGP夾膠玻璃)可不設置玻璃肋。
b、玻璃肋上下端必須與主體有效連接，如下端入槽，上端可吊掛或入槽。
c、玻璃肋與大玻璃之間需采用結構膠連接，結構膠尺寸需要經過計算確定。
圖二十一 大玻璃未經計算采用無肋安裝，手推存在晃動
(3)鋁板安裝
a、山墻面大板面鋁板建議采用3.0mm鋁板。
b、為保證鋁板平整度，成本允許，單塊較大的板可采用蜂窩鋁復合板、波紋復合鋁板等代替鋁單板。
c、鋁板加勁肋（詞條“加勁肋”由行業大百科提供）需設置規范。
d、關注鋁板幕墻龍骨安裝的平整度，確保鋁板在加工、運輸及堆放中不變形 。
圖二十二 鋁板加勁肋布置建議
(4)吊頂石材
a、主要人員出入口吊頂盡量避免使用石材吊頂板，可采用仿石鋁板替代。
b、寬度較小的吊頂石材(吊頂板)用于非主要人員出入口時，背部應粘貼加強網。
c、吊頂石材建議避免采用大理石、石灰石及砂巖等軟弱石材。
圖二十三 某項目售樓處入口吊頂采用石灰石掛裝，后期使用中石材掉落
(5)檐口石材 a、檐口外傾吊掛石材需采用背栓掛件，石材背部粘貼網格布。
b、坡屋面水溝外側反坎預留一定泛水高度。
c、壓頂石材與反坎封膠。
圖二十四 檐口石材不規范安裝做法(左圖：石材安裝不規范;右圖：整體立面效果)
(6)售樓處大堂瓷板、石材干掛
a、售樓處大堂干掛石材、瓷板建議由幕墻設計單位進行統一設計，施工單位嚴格按圖施工。
b、薄板可采用背條進行安裝，背條需采用背栓與大板進行構造。
c、室內高度超過3.5m，墻面瓷磚/石材需采用干掛工藝。
圖二十五 合理薄板掛裝方式
(7)膠縫處理
a、立面分格、膠縫嚴格按照建筑效果圖實施。
b、不同材料間避免平接收口。
c、分格布置需進行綜合評審，并打樣確認。
圖二十六 壓頂鋁板膠縫過密、隨意
(8)成品保護
a、玻璃、鋁板幕墻完工后，對易破損部分的部位要采取可靠的保護措施，必要時對玻璃、鋁板幕墻采取圍欄（詞條“圍欄”由行業大百科提供）保護措施。
b、部分節點構造，拆除難度大，如密拼設計的鋁板，過程中的成品保護需重點關注。
圖二十七 密縫鋁板節點，拆除難度大
三、結語
隨著我國經濟社會的不斷發展，人們希望使用上更好的產品，居住上更好的房子，這就需要我們從業人員提出更先進的建筑理念，設計出好的產品，營造出品質更高的樓盤。除了滿足規范相關要求外，更加要考慮房子的功能性、美觀性，真正滿足人們日益增加的對美好居住環境的向往和追求。
